近年来，中国购物中心行业经历了从“规模扩张”到“精细化运营”的深刻变革。购物中心运营行业作为商业地产领域的重要组成部分，正面临着前所未有的发展机遇与挑战。

一、购物中心运营行业现状分析

(一)市场规模持续扩张

购物中心运营行业市场规模持续扩张，购物中心运营服务提供商行业市场规模预计到2030年，市场规模有望进一步扩大，展现出强劲的增长潜力。这一增长态势主要得益于消费升级、城市化进程加速以及政策支持的推动。

(二)增长趋势明显

购物中心运营行业增长趋势明显，2024 年我国购物中心(含奥莱)企业展现出明显的发展活力;超过半数的购物中心全年销售、客流、租金收入等实现同比增长。其中，23 个购物中心同比增长超过10%，占比20%;32 个购物中心同比增长大于 5% 小于等于 10%，占比 28%;27 个购物中心同比增长在 5% 以内(包含)，占比 24%。

(三)主要企业占据市场主导地位

购物中心运营行业的主要企业包括万达商管集团、新城控股集团、华润万象生活等。这些企业凭借强大的品牌影响力和广泛的业务覆盖，在购物中心运营领域占据主导地位。例如，万达商管集团已在全国 224 座城市中运营着 473 个购物中心，其中万达广场更是其代表作;华润万象生活则拥有全国领先的商业运营服务能力，为购物中心开发运营提供全流程服务。

(一)竞争者类型多样

购物中心运营行业的竞争者类型多样，包括大型商业地产开发商、零售企业、专业化运营服务商等。这些竞争者各具特色，形成了多元化的竞争格局。大型商业地产开发商如万达、万科等，凭借强大的资金实力和土地资源，在购物中心开发运营领域占据重要地位;零售企业如银泰、天虹等，则通过自建或合作方式，将零售业务与购物中心运营相结合，形成独特的竞争优势;专业化运营服务商如华润万象生活等，则专注于为购物中心提供全流程的运营服务，通过专业化的管理提升购物中心的运营效率和盈利能力。

根据中研普华产业研究院发布的《》显示：

(二)市场集中度逐渐提高

随着购物中心运营行业的发展，市场集中度逐渐提高。大型商业地产开发商和零售企业纷纷加大在购物中心运营领域的投入，通过优化管理、提升服务等方式争夺市场份额。例如，万达商管集团通过推出不同定位的产品，如 MAX、PRO、CITY 和 LIFE，成功实现了对各层级城市和区域的全面覆盖;华润万象生活则凭借全国领先的商业运营服务能力，为购物中心开发运营提供全流程服务，赢得了市场的广泛认可。

(三)特色化竞争成为关键

特色化竞争成为购物中心运营行业竞争的关键。各大企业纷纷通过特色改造、体验式商业升级等方式，提升购物中心的吸引力和竞争力。例如，老旧购物中心通过特色主题、场景、业态和建筑等特色植入，变身时尚新热点，焕发新活力;购物中心将不再仅仅是购物的场所，而是集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术、体育等多种功能于一体的综合性体验空间。

随着消费升级、城市化进程加速以及政策支持的推动，购物中心运营行业市场规模有望持续增长。预计到2030 年，市场规模将进一步扩大，展现出强劲的增长潜力。这一增长态势将主要得益于消费者需求的持续增长、企业服务的不断优化以及政策支持的持续加强。特色化改造将成为购物中心运营行业的主流趋势。通过特色主题、场景、业态和建筑等特色植入，老旧购物中心可以变身时尚新热点，焕发新活力。同时，新建购物中心也将更加注重特色化设计，以吸引消费者的青睐。

体验式商业将持续升级，购物中心将不再仅仅是购物的场所，而是集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术、体育等多种功能于一体的综合性体验空间。这种升级不仅满足了消费者日益多样化的需求，也推动了购物中心的持续发展和创新。

政府出台了一系列政策，支持购物中心运营行业的发展。这些政策为购物中心运营行业提供了有力的支持，推动了购物中心向多元化、智能化、绿色化方向发展。例如，政策鼓励购物中心容纳更多的消费新业态，辐射更广阔的地区，支持购物中心进入县域地区发展。

结论

购物中心运营行业作为商业地产领域的重要组成部分，正面临着前所未有的发展机遇与挑战。市场规模持续扩张、增长趋势明显、主要企业占据市场主导地位是行业现状的主要特点;竞争者类型多样、市场集中度逐渐提高、特色化竞争成为关键是市场竞争格局的主要特征;即时零售加速实体零售业数字化转型、为购物中心带来增量是购物中心运营行业与即时零售行业关联的主要体现;市场规模持续增长、特色化改造成为主流、体验式商业持续升级、政策支持提供持续动力是未来前景的主要趋势。

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