物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
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近年来，中国物业管理行业得到了快速发展。随着城市化进程的推进，物业项目数量不断增加，物业管理服务的需求也日益旺盛。同时，居民对居住环境和生活品质的要求也在不断提高，这为物业管理行业的发展提供了广阔的市场空间。
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中国房地产行业经历了长期的高速发展，但近年来，尤其是2023年，行业呈现出一系列新的变化和挑战。从最近的数据来看，房地产市场的累计值虽然依旧庞大。
2023年，房地产市场的整体下行对物业企业的储备面积产生了不利影响。未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。与此同时，物业管理业告别盲目扩张，显著放缓发展脚步，管理规模增速进一步下降。
据研究院统计，2023年，港股上市物企在管面积均值约为1.50亿平方米，同比增长11.94%，相比之下，2022年在管面积增速则为99.94%;2023年，港股上市物企合约面积均值约1.99亿平方米，同比增长仅1.02%，相比之下，2022年合约面积则为18.67%。由此可见，增速均显著低于此前年份水平。
对于当前物企减少收并购、谨慎拓展的原因，建诚晟业联合创始人苑承建认为，房地产开发规模以及竣工规模持续大幅减少，导致以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模持续减少。又由于地产行业下行影响，部分上市物企来自母公司的坏账计提增多，甚至还通过各种方式给母公司“输血”，造成上市物企现金流也趋于紧张，减缓了并购拓展步伐。
据中研普华产业院研究报告分析
近年来，政府为了稳定房价、控制债务风险、防范系统性金融风险等目的，对房地产市场实施了一系列严格的调控政策。这些政策对于市场的影响是显而易见的，从数据上也可以看到市场的反应。
政府对物业管理行业的支持力度不断加大。近年来，国家出台了一系列相关政策，推动物业管理行业的规范化、市场化发展。这些政策不仅为物业管理行业提供了良好的发展环境，还促进了行业内的竞争和创新。
对于未来物业企业间的收并购，万物云董事长朱保全认为，物业企业并购在3年前很热，现在突然降温，未来还会再起步。在2023年业绩发布会上，万物云管理层表示，万物云还会密切关注并购合作的机会，坚持并购服务战略。针对历史上并购合作项目持续复盘，去年对不符合战略方向的股权合作项目果断“修剪”，符合战略方向的，积极增持寻求并表。同业并购已经进入新的阶段，公司将继续保持谨慎而积极的态度，寻找符合战略发展的合作机会。
在深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜看来，二级市场价格与一级市场价值倒挂，资本市场上的收并购行动将重新活跃。收并购的目标，更趋向于业务协同，而非单纯的规模，强强联合将成为可能。
当前，物企转型期的方向是行业关注的焦点。苑承建表示，物企首先是要做大做强主业，提高物业服务质量，实现企业的可持续发展。此外，要积极拓展基于在管项目客户的新业务模式，比如资产管理、养老服务、城市管理服务等，提高经营效率，实现从传统物企向现代化服务企业的转型。
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