钱从“楼”中来：险资加码收租型资产

薛瑾 中国证券报  

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“十一”假期前，华夏凯德商业REIT上市，底层资产为广州、长沙核心商圈的两个成熟购物中心。该项目重要投资者中又见险资身影——财信人寿作为最大份额的外部投资人，正式参与战略配售。近两三年间，险资通过直接或间接方式，不断加码对存量商业地产、办公楼、长租公寓等领域的投资。

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“我们这两年投资的办公楼项目基本处于满租状态，租金收入还不错，虽然不是买在价格最低点，更多是‘偏左侧布局’，但通过逐渐布局，在成本与收益之间取得了较好的平衡。”北京一家险企相关负责人告诉中国证券报记者。

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多位业内人士透露，经过一段时间调整，部分高品质不动产已显现性价比，让险资等来了入手时机。在票息承压背景下，出租率高且租约稳定、现金流充裕并具有长期增值潜力的收租型资产越来越成为险资眼中的优质标的。

　出租率是重要考量指标

近日，记者从湖南省首家本土保险法人机构财信人寿获悉，该公司作为最大份额的外部投资人，正式参与华夏凯德商业REIT战略配售，此次投资金额约5000万元。华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市，其重要首发资产长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97%。

“华夏凯德REIT基本面坚实，收入稳定且构成多元，长期回报值得期待。”财信人寿表示，近年来，在不动产与基础设施投资领域，公司持续推进战略转型：投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品，投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等赛道。

借由REITs等方式加大对不动产的投资力度，已经成为不少险资机构的标准动作。以首批消费类公募REITs中的华夏华润商业REIT为例，中国人寿系统内资金共认购约6.86亿元，占总募集规模的10%，成为该REIT第一大外部投资人。

近年来，险企布局商业地产、办公楼等资产的力度持续加大。据中国保险行业协会披露的信息，今年以来，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企公布了十余笔大额不动产投资，合计新增投资数十亿元，较去年同期显著增加，标的集中在商业办公、物流地产等收租型资产。

部分险资机构还通过私募股权基金收购不动产项目公司股权。对万达系商业地产的项目公司股权的收购中，险资系私募基金扮演了重要角色，其背后的新华保险、阳光人寿、大家保险、太保资本、中银三星人寿等险资机构，已将多座万达广场收入麾下。

今年年初，中邮保险作为领投机构，签订上海博华广场不动产专项基金投资协议。博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的优质办公楼。2023年和2024年，该险企还先后受让大悦城旗下中粮·置地广场项目、投资西安启迪中心项目。

“西安的项目有超长期的稳定租户，无论是资本化率还是内部收益率，投资回报都基本确定，属于类固收项目；上海和北京的项目都属于核心区域、核心地段的核心不动产，在投资过程中重视租约、未来潜在租约及相关风险，这两宗不动产现在的出租和运营效率都很高，简单计算的净运营收益率在4%左右或以上。”中邮保险总经理李学军此前介绍。

　租赁住房的新核心买家

近期，出资额为45亿元的天津家寓股权投资基金合伙企业投入运作，其合伙人包括大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等多家保险公司。该基金由大家投控发起，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。大家投控相关人士称，该基金为保险业首只增值策略长租住房基金，致力于通过市场化、专业化运营，提升资产效益与服务水平。

今年以来，险资加速崛起成为租赁住房市场的新核心买家。7月，友邦人寿通过参与私募股权基金，收购提供2200余套保租房的上海松江柚米社区。此前，新华保险联合大家人寿、万科集团旗下住房租赁平台等设立万新金石基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计可提供7700余套保租房。此前，中国平安、中国人寿等也通过REITs布局租赁住房。

据业内人士分析，租赁住房（长租公寓）资产具有低波动、长周期、现金流可预期属性，契合险资对安全性与稳定性的核心诉求。同时，政策层面也逐步构筑起募投管退链条，为险资布局铺平道路。

“长租公寓投资久期较长，主要通过稳定的租金收入获得持续性的当期现金流，且租金收入能够伴随通货膨胀指数呈现稳步提升，有利于险资规避短期金融市场波动。长租公寓具有跨周期、波动小、与金融市场短期流动性相关性较低的特点，适合以长期稳定收益、长周期抗击通胀、风险规避为目标的险资配置。”大家投控相关负责人表示。

政策窗口的进一步打开也为险资入局加力。2022年2月，原银保监会、住建部联合出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，支持险资通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。2024年，央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出，险资可通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营。

募投管退闭环渐渐成形，特别是退出渠道的畅通，解决了险资的后顾之忧。

大家投控相关负责人表示，通过公募REITs可将流动性较低的长租公寓项目，转换为流动性较好的金融产品份额，有助于盘活现有长租公寓存量，打通从开发基金到核心基金，再到REITs的资本闭环。

业内人士称，租赁住房领域公募REITs底层资产包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目，以及园区配套租赁住房项目等，都有潜力通过公募REITs进行融资。

谨慎的收租者

在投资基本盘固收类资产收益率下行背景下，险资对能提供稳定现金流回报的其他资产的诉求更加迫切。在票息承压背景下，为了缓解净资产收益率下行压力，险资纷纷开拓其他稳定现金流的来源，高股息资产、收租型资产等均是发力方向。探寻优质不动产以获取稳定的收益来源，成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的重要方向之一。

业内人士表示，险资就像一位“谨慎的收租者”，中意那些运营记录良好、不愁租客、租金流水清晰的“楼”。有成熟运营基础的收租型资产，具有长周期、现金流稳定等特性，匹配险资长钱长投特征，贴合险资长期投资需求，同时一些核心资产当前估值相对较低，且在交易结构设计中，险资投资人在分配项目收益时享有优先权，为险资投资再添一层保障，此类资产有望为险资带来“租金+增值”双重收益。

克而瑞研究中心相关负责人表示，优质的商业、办公、产业园等不动产投资不仅能够容纳大体量资金，还能提供稳定的现金流，甚至会因所在板块的发展而产生一定的溢价，与险资在投资期限、风险偏好上十分契合。

“险资规模大、期限长，一般需要投资能长期产生稳定现金流的资产。而核心城市的住房租赁项目和优质商业地产项目空置率较低，租金收入相对稳定。在当前的低利率环境下，能够为险资提供稳定的现金流和相对较高的收益率，符合险资注重资产安全性、收益稳定性、可获得长期现金流的要求。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，在政策支持与退出机制完善的双重驱动下，未来险资有望更多聚焦于核心城市的优质资产。

仲量联行数据显示，近年来，险资对于长租公寓、购物中心等商业地产的投资显著增加，加速探索存量不动产领域的投资机会。

仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东表示，优质的商业地产能够提供稳定的投资回报。对于险资来说，增加核心区域优质资产的配置不仅可以有效分散投资风险，更能为其投资组合带来稳健的收益。

“当前一线城市商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%，这一稳定的收益水平对提升险资的整体投资回报具有显著的正面效应。”庞树东表示，“在上海这样的核心城市，商业地产的租金收益率与10年期国债收益率之间的差异突出，进一步彰显了商业地产的吸引力。”