“沪七条”出炉！上海，楼市重磅！

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2026月02月25日

（原标题：“沪七条”出炉！上海，楼市重磅！）

“沪七条”出炉！上海，楼市重磅！
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上海市发布楼市“沪七条”。

上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等5部门2月25日联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》或“沪七条”），自2026年2月26日起施行。

《通知》明确，进一步调减住房限购政策。非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对证券时报记者表示，此次发布的“沪七条”体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的楼市“小阳春”关键时间点，上海的各类宽松政策将促进购房需求进一步释放，并和全年去库存等工作紧密结合。

降低购房门槛 增加购房套数

根据《通知》，三类情况下的购房将进一步“松绑”：

对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

严跃进表示，“沪七条”进一步降低了非沪籍家庭在上海购房的门槛，此前非沪籍家庭满足1年社保的情况下，仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。“沪七条”还增加了可购房套数，对于满3年社保的非沪籍家庭，在外环内可认购两套住房。

“《通知》立足在沪稳定居住群体的购房需求导向，允许持有满5年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。”严跃进说。

进一步落实“认房不认贷”

《通知》还对住房公积金贷款政策进一步优化。其中明确，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

严跃进表示，此次上海公积金贷款条件进一步放宽，即落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

“沪七条”还扩大了多子女家庭购房支持范围。其中，公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

对于个人住房房产税政策，《通知》明确，对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

严跃进表示，2023年以来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，也包括当前动迁安置房票试点以及国企收购二手房等创新举措。此类政策发挥了“组合拳”效应。

“‘沪七条’将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。”严跃进表示，例如，相比此前市区购房需3年社保的要求，当前非沪籍家庭仅需满足1年即可购房，即入市节奏有望加快。其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。

责编：李丹

校对：王蔚

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年内超500亿元保险资金“注入”私募股权基金

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　　私募股权基金正源源不断获得险资“注入”。近日，人保资本宣布成功设立了100亿元人保现代化产业基金，这意味着年内险资设立的百亿元规模私募股权基金至少已有3只。此前，今年1月份，新华保险与人保资本共同设立100亿元基金；5月份，中国人寿发起设立100亿元银发产业投资基金。这些基金的设立意味着私募股权投资市场将迎来大规模的险资“活水”。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　同时，从险企作为私募股权基金有限合伙人（LP）的出资情况来看，执中数据显示，今年截至7月31日，37家险资共进行61次出资，投向了44只私募股权基金，出资金额总计约525亿元。 　　业内人士认为，险资作为耐心资本的代表，股权投资充分体现了“长钱长投”的特点，预计未来股权投资仍将是险资运用非常重要的领域。 　　瞄准多个投资领域 　　今年，险资至少已设立3只百亿元规模的私募股权基金，聚焦的投资领域各有不同。 　　具体来看，近日设立的人保现代化产业基金由人保资本联合人保财险、人保寿险、人保健康险公司共同设立，其投资方向是为优秀的创新企业提供长期资金支持和赋能，积极推动传统产业的转型升级，打造战略性新兴产业的新一轮增长引擎，把握新一轮科技革命和产业变革的趋势，助力打造完整、先进、安全的现代化产业体系。 　　中国人寿5月份设立的银发经济产业投资基金则将紧密贴合国家积极应对人口老龄化政策导向，聚焦银发经济万亿元级市场空间开展投资布局。 　　今年年初，新华保险与中金资本联合设立的百亿元私募股权基金——坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。新华保险表示，作为LP参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。根据公开信息，目前坤华（天津）已经投资了两个项目，包括北京万达广场实业有限公司和烟台芝罘万达广场有限公司。 　　此外，今年险资还参与设立了多只规模不等的私募股权投资基金。 　　北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对《证券日报》记者分析表示，上述保险机构参与设立百亿元规模的私募基金，体现了险资资产配置多元化特点，同时，其投资领域都是国家重点支持和发展的，既有助于险资实现长期稳定的投资回报，也符合国家发展战略，支持实体经济发展。 　　执中数据市场部负责人宋绍彦对《证券日报》记者表示，伴随着利率中枢下行、权益市场波动加剧、优质可投资产减少，险资通过投资股权、债权、私募基金等形式，可丰富险资的另类资产配置，同时，也可加大对基础设施领域和重大民生工程等实体经济的支持力度。 　　仍将积极投资 　　险资作为耐心资本的代表，其积极设立私募股权基金并作为LP持续出资，对实体经济意义重大。业内人士认为，未来股权投资仍将是险资运用非常重要的领域，相关机构将按照市场化原则，以审慎、稳健的态度积极参与私募股权基金投资。 　　从政策面来看，国家金融监督管理总局相关负责人近日介绍，近年，金融监管部门持续优化保险资金监管政策，先后印发了保险资金投资创业投资基金、财务性股权投资等5份监管政策文件，全面破除阻碍保险资金开展股权投资、风险投资、支持科技创新的制度障碍，支持保险机构加强与专业股权投资机构合作，拓宽创业企业长期资金的来源。下一步，将持续优化保险资金运用规则，研究提高保险资金投资创业投资基金集中度的比例上限，更好引导保险资金和相关资管机构在依法合规、风险可控的前提下，加大创业投资基金的配置力度。 　　从近年保险私募股权基金的投资回报来看，凯利资本总裁张令佳分析认为，私募基金本身不披露投资回报，不过从私募基金的退出渠道来看，近两年，退出渠道之一的二级资本市场较为低迷，可能在一定程度上影响保险私募基金的投资收益。 　　在杨帆看来，私募股权投资具有周期长、流动性低，但潜在回报比较高的特点，在该领域的投资为保险资金提供了分散风险、提高收益的途径，险资的长期性和稳定性使其在私募股权投资市场具有一定优势，有助于实现资产的合理配置和风险分散。 　　展望未来，杨帆认为，保险资金设立私募股权基金及出资的趋势将保持稳定。在当前复杂多变的投资环境下，险资会更加注重风险控制和资产配置的合理性。一方面，将继续关注国家战略性新兴产业和民生领域，通过设立私募股权基金等方式，积极参与国家重点项目建设；另一方面，险资在私募股权投资中会更加注重项目的质量和风险管理，以确保投资安全。总体来看，保险资金将以审慎、稳健的态度积极参与私募股权基金投资。...
新准则加大报表波动性 部分险企仍“水土不服”

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　　上半年，上市险企净利润、新业务价值等指标普遍超预期，但有的险企出现了净资产的明显下滑，包括一些提前切换新准则的非上市险企，这是2023年执行新会计准则以来遇到的新情况。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　业界人士表示，新准则会加大损益表和资产负债表两张报表的波动。在利率快速变动的市场环境下，净资产的明显波动也折射出相关险企在资产负债匹配管理上仍有优化的空间。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　新准则下净资产有滑落图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　自2023年开始，上市险企执行新会计准则，包括新保险合同准则、新金融工具准则等。在新准则下，负债和资产都更强调“市价”，更多资产被分类为以公允价值计量，净资产和净利润的波动性都会加大，这在险企半年报中得到了直观体现。 　　上市险企新华保险披露的半年报，颇受市场关注。数据显示，上半年，新华保险在实现净利润111亿元且创同期新高，以及新业务价值大增58%的同时，却出现了净资产下滑。二季度末，该公司归母净资产为900.25亿元，不及一季度末的940亿元，较去年末则下滑约14%。 　　其他上市险企的净资产表现可算稳健。上半年末，中国平安、中国太保、中国人保的归母净资产分别为9312亿元、2673亿元、2530亿元，分别较去年末增长4%、7%、4%。今年切换到新准则的中国人寿，上半年归母净资产为4938亿元，去年末则为3278亿元。 　　值得提及的是，在已执行新准则的非上市险企中，也出现了净资产下滑的情况。尤其是，今年切换到新准则的银行系寿险公司，净资产均大幅缩水。偿付能力报告数据显示，从一季度末到二季度末，工银安盛人寿、建信人寿、农银人寿等均出现了净资产大幅下滑。今年切换新准则后的中邮保险，一季度末净资产较去年末也有一定幅度的下滑。 　　有业界人士称，新准则更考验资产负债联动情况。理论上，寿险公司的负债久期长于资产，利率下行时，负债增长的速度快于资产提升的速度，就会出现净资产缩水的情况。这是新准则下需要注意的问题，提示保险公司要做好资产分类和报表波动的平衡。 　　AC类资产占比较高 　　对于净资产的波动，新华保险在中期业绩发布会上予以了正面回应。 　　新华保险副总裁秦泓波从资产和负债两端对净资产波动原因进行了分析。在资产端，新华保险针对很多债券按照摊余成本计量，即分类为AC资产（以摊余成本计量的金融资产）。在资产负债表中，这些债券资产估值受利率影响较小，没有体现利率下行时的市值上涨，对资产和净资产的带动作用较小。上半年利率快速下行，如果这些债券按公允价值计量，那么公司净资产就会显著提升。在负债端，上半年国债收益率曲线大幅下移，负债大幅增加，这体现在资产负债表中，也对净资产的下滑产生重大影响。 　　新金融工具会计准则下，金融资产分为三类：以摊余成本计量的AC类，以公允价值计量的TPL类、OCI类，其中TPL类资产的市价变动计入损益，OCI类资产的市价变动计入其他综合收益。执行新准则后，如何对金融资产分类是一个看点。目前，新华保险的分类结构与其他上市险企明显存在差异。 　　半年报显示，截至6月30日，在新华保险1.44万亿元投资资产中，以摊余成本计量的AC资产占比达42%。相较而言，其他上市险企的AC资产占比普遍较小，比如中国平安为12.8%、中国太保为2.7%。同时，新华保险的OCI资产占比23%，也明显低于其他上市险企的OCI占比，中国人保的这一数据为35%，中国人寿、中国平安和中国太保则均超50%。TPL资产占比方面，上市险企普遍在20%~30%的水平，各家相差不大。 　　简言之，新华保险以摊余成本计量的债券资产规模明显要比同业高，在利率下行期，资产没有体现这部分债券的市值上涨，报表中的资产增值程度较弱，变相拖累了净资产。 　　此外，上半年，新华保险OCI资产占比还有所降低，OCI资产规模从年初的3526亿元降至3316亿元，其他债权投资中的国债及政府债也减少了270多亿元，而其他上市险企同时期均在继续增加对政府债的投资。多位业界人士向记者表示，今年利率债在利率下行期存在市值浮盈，卖出OCI债券可以兑现相应的浮盈为当期利润，不过与此同时，净资产也会减少。 　　金融资产分类是个技术活 　　秦泓波表示，净资产波动反映出，随着无风险收益率下降，公司的资产与负债对冲机制待优化。下一阶段，公司会更好地平衡各类资产，让资产和负债有更好的联动，使利润波动以及净资产波动都进入相对可控的范畴。 　　新华保险是否会考虑将部分AC类债券重分类采用公允价值计量，以缓解利率下行之下的净资产波动？新华保险副总裁、总精算师龚兴峰表示，如何摆布资产负债表和损益表是个技术性问题，业界有不同理解。 　　他举例，现在处于利率下行通道，如果利率出现波动反转，即使...
向运华：差异化准备养老规划

向运华：差异化准备养老规划

（原标题：向运华：差异化准备养老规划）图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 如何保障未来的养老生活成为每个人必须面对的现实问题。 此前，多位国际学者的研究显示，工薪阶层退休收入替代率（人们在退休后所能获得的退休收入与退休前薪酬的比值）在60%以上才能保持退休后的生活水平不下降，如果低于40%则只能保障基本生活。相比之下，因老龄化程度不断加深，中国职工养老保险替代率（职工养老金与退休前工资之比）下降的压力非常大。目前，国内职工养老保险替代率约为40%，5年前约为44%，15年前约为50%。 因此，对于当代中青年来说，仅依赖未来退休后的职工养老保险金来确保养老生活显然是不够的。武汉大学社会保障研究中心主任向运华表示，青年人要意识到，养老不仅是中老年人的事情，而是应该从年轻时就开始规划和准备，特别是财务规划方面，应该尽早为老年生活打下坚实的基础。 在向运华看来，较为年轻且收入稳定、风险承受能力较强的家庭可以将收入的50%用于消费，30%用于投资，20%用于储蓄。20岁以前，主要是投资于自己的知识、时间和健康；20—35岁，建议30%用于储蓄，70%用于投资；35—50岁，40%用于储蓄、60%用于投资；50—65岁，50%用于储蓄、50%用于投资。这些比例可以根据个人和家庭的具体情况进行调整。 尽早应对养老生活 经济观察报：当代青年人应该以怎样的心态来看待和准备未来的养老生活？ 向运华：青年人应该以积极思考、主动应对、全面准备的心态来看待和准备未来的养老生活。随着人口老龄化的加速和经济社会形势的变化，年轻人需要尽早关注养老问题。青年人要意识到，养老不仅是中老年人的事情，而是需要在年轻时就开始规划并尽早准备。 首先，个人要充分认识养老规划的重要性，尤其是财务规划，为未来的老年生活打下坚实的基础；其次，个人要尽早行动，做好储备。包括财富储备、老年生活相关知识的储备，要关注科技在养老领域的应用，如智能家居、远程医疗等，以便享受更加便捷、高效的老年生活。 此外，个人对老年生活要全面准备。要有应对健康状况、子女相处、社交方式、精神生活等方面变化的方案。争取在物质层面有积累，精神层面能满足，争取经济上的独立与自由，追求充实、有质量的晚年生活。 经济观察报：随着老龄化程度加深，职工养老保险替代率面临下降压力，个人应如何看待职工养老保险缴纳在养老生活中发挥的作用？ 向运华：人口老龄化、经济发展放缓和养老保险制度缺陷有可能导致养老保险替代率下降，不过随着延迟退休、延长缴费年限，即使替代率不下降，也要正确看待基本养老保险保障基本生活的性质。 职工养老保险的作用首先是保障老年基本生活，参加养老保险的劳动者在达到法定退休年龄或因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后，能够获得基本的生活保障。 其次，养老保险能够实现社会互济与风险共担。养老保险作为一种社会保险制度，通过国家、单位和个人共同缴纳保险费的方式，实现社会互济与风险共担，减轻个人和家庭的养老负担。 同时，参加养老保险在促进家庭和社会稳定方面也有作用。老年人的基本生活需求有保障，就能够消除或减少因老年贫困而引发的家庭和社会问题。在子女数量少的情况下，更应充分认识参加养老保险的作用。 经济观察报：不同收入水平和不同年龄段的人，在准备未来养老问题上是否应采取差异化举措？例如，一位月收入在1万元左右的青年人或“上有四位老人、下有一个孩子”的中年人做养老规划，理想的方案是什么？ 向运华：面对养老问题，不同收入水平的人群应根据自身经济状况和社会资源，采取相应的策略和措施，以确保晚年生活质量。 高收入人群通常拥有较为丰富的经济资源和较强的自我保障能力，可以考虑补充养老措施，例如购买个人养老金、商业养老保险，或者进行投资理财，以实现资产的增值和多元化。 中等收入人群可能需要平衡基本养老保险和私人储蓄，可以考虑在参加基本养老保险的基础上，合理规划，增加收入，控制支出，保障退休后的收入来源。 低收入人群可能更多地依赖于公共养老金和政府的保障。政府和社会应提供更多针对低收入人群的养老服务，减轻他们的经济负担。此外，低收入人群还可以通过参与互助养老活动，降低老年生活支出，提高晚年生活的质量。 青年人、中年人，家庭结构不同的人群，在准备未来养老问题上也应根据各自的工作、收入、经济负担和需求采取差异化举措。青年人不能做“月光族”，应着重提高养老意识并尽早行动。 对于上有老下有小的中年人来说，养老规划的关键在于保持工作稳定（也意味着收入稳定），在合理安排赡养老人、子女教育等家庭支出的基础上，争取实现住房保障。同时保持自己的健康、财务安全，并维持与家庭成员的关系，以确保未来能够享受健康幸福的晚年生活。 保障养老的压力 经济观察报：受宏观经济波动影响，平衡当期收入和未来养老储蓄是否会面临一定压力...

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