上海土地市场平稳开局 3宗涉宅用地68.09亿元成交

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2026月03月13日

（原标题：上海土地市场平稳开局 3宗涉宅用地68.09亿元成交）

上海土地市场平稳开局 3宗涉宅用地68.09亿元成交
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3月13日，上海2026年第一批次住宅用地集中出让，3宗地块分别位于嘉定新城、徐汇长桥和青浦西虹桥，最终1宗溢价成交、2宗底价成交，总成交金额68.09亿元。业内人士认为，“沪七条”政策落地后的首次土拍以平稳开局，反映出当前房企投资仍聚焦核心区域优质地块，整体出价保持审慎。

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其中，溢价地块为青浦西虹桥宅地，土地出让面积38029.65�O，规划建筑面积83665.23�O，容积率2.2，建筑限高60m，起始价25.10亿元，起始楼面价30000元/�O。该地块吸引了绿城、象屿2家房企参与现场竞价，最终经过33轮竞价由绿城以总价26.75亿元竞得，成交楼面价31972元/�O，溢价率6.57%。该地块商品住宅装修标准（集采价）不低于2500元/�O。

上海土地市场平稳开局 3宗涉宅用地68.09亿元成交
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据了解，该地块是2026年上海首批土拍中面积最大的纯住宅用地，地处虹桥主城片区南虹桥区域，区位价值突出，交通便利，周边商业配套成熟，教育资源丰富，医疗配套也在逐步完善。

徐汇长桥地块为普通商品房、商业用地，土地出让面积27570.79�O， 规划建筑面积55141.58�O（住宅商业比为75:25），容积率2.0，建筑限高60m（局部80m），起始价26.75亿元，起始楼面价48511元/�O。最终上实城开以26.75亿元底价竞得该地块，成交楼面价48511元/�O。该地块商品住宅装修标准（集采价）不低于4000元/�O。

嘉定新城宅地出让面积35034.25�O，规划建筑面积59558.23�O，容积率1.7，建筑限高40m，起始价14.59亿元，起始楼面价24500元/�O。该地块须配建保障性租赁住房（原公租房）比例5%以上，计2946.91�O以上。最终金茂和象屿联合体以14.59亿元底价竞得该地块，成交楼面价24500元/�O。该地块商品住宅装修标准（集采价）不低于2500元/�O。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，从参拍企业来看，本次土拍共吸引4家企业，以国央企及本地城投平台为主。其中，嘉定新城、徐汇长桥地块均由唯一竞买人底价摘得，青浦西虹桥地块则经历两家竞价，最终由绿城胜出。这一格局反映出当前房企投资仍聚焦核心区域优质地块，整体出价保持审慎。

张文静认为，作为2026年第一批次住宅用地出让，亦是“沪七条”政策工具箱落地后的首次土拍，上海土地市场以平稳开局传递出积极信号：核心地块仍具吸引力，但溢价空间有限，有利于引导市场预期回归理性，为后续房企合理补货留出从容空间。

另据普睿数智研究中心介绍，2月末“沪七条”次日，上海挂牌长宁内环内宅地，计划于3月30日出让，地块规划建面7.6万�O，起拍底价55.6亿元，起拍楼面价7.3万元/�O；该地块为2宗组合地块，综合容积率2.63，其中E1-17地块占地4490�O，限高50米，需配建500�O社区文体设施，E1-21地块占地2.45万�O，限高80米，需配建4000�O公共服务设施。该地块是在2025年5月控规局部调整新增出来的住宅地块。

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经历 40 余年的快速发展，中国保险业在为社会提供广泛经济保障的同时，也在资金融通和风险管理方面发挥着不可替代的作用。销售端， 基于中国人情社会和亲缘关系的特色，保险公司曾采用大进大出的“人海战术”，通过代理人关系网扩大销售、增加市场占有率。但随着互联网普及、经济蓬勃发展与消费者需求细化，粗放发展模式的弊端持续显现。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 这一过程中，“高进入率”与“高脱落率”带来的虚增人力、虚设营销架构等沉疴顽疾暴露，代理人增员门槛持续降低，通过自保件及产说会开单，难以将保险产品讲清楚、说明白等问题突出，“保险销售”在消费者心中的形象转向负面。 值得一提的是，代理人是人身险行业发展极为重要的一环。 负债端，具备金融专业素养的高质量代理人可为消费者匹配合适产品，在拓展保险公司业绩的同时为客户提供优质服务，同时将客户需求反馈至保险公司，为产品更新迭代提供参考；盈利模式上，代理人佣金更是人身险公司“三差”之一费差的重要组成部分，其队伍的规范发展直接关系保险公司盈利水平。 在行业迈入高质量发展的当下，代理人队伍转型发展迫在眉睫。 2019 年后，保险代理人规模进入下降通道，各代理人业绩表现呈现分化态势，强者恒强、弱者愈弱。原银保监会数据显示，2020 年年底，全国保险公司在保险中介监管信息系统执业登记的代理制销售人员共有 842.8 万人，2021 年年底为 641.9 万人，2022 年上半年仅为 570.7 万人，较 2020 年年底下降 32.29%。 2022 年，监管部门向业内下发《关于进一步推动完善人身保险行 业个人营销体制的意见（征求意见稿）》，提出计划用三至五年时间，推动个人营销体制机制不断健全完善，销售人员合规意识、专业水平 和服务能力逐步提高，销售队伍结构更加合理，人身保险市场竞争更加健康有序。 2023 年，监管部门向业内多家人身险公司下发《关于规范银行代理渠道保险产品的通知》、《保险销售行为管理办法》，从前端对保险销售行为进行全面规范。对保险公司而言，严控资源总量、优化资源结构和使用方式成为“必修课”，保险代理人“返佣”等行为被严厉禁止，专业化成为唯一出路。 保险代理人发展现状 2015年后，随着原保监会下发新规，代理人资格获取方式由考试改为登记，个人保险代理人队伍规模迎来井喷式暴涨。 至2018年底，个人保险代理人规模再度刷新至871万人，2019年， 这一数字增至912万人。但随着宏观经济、行业、市场及客户需求的不断变化，2019年后，个人保险代理人规模进入下行通道。 原银保监会数据显示，2019年年末，全国保险公司在保险中介监管信息系统执业登记的销售人员共有973万人，2020年年中降为971.2万 人，2021年年末将为641.9万人，至2022年年中仅剩570.7万人，较2019年年末下滑41.35%。 保险代理人数量下滑的行业趋势同样体现在上市保险公司的年报中。上市保险公司年报数据显示，2020年至2023年，A 股5家上市保险公司人身险渠道个险代理人总量呈下降趋势。以各家公司年末个险渠道代理人/销售人力数量为例，至2020年年末，中国人寿、平安人寿、新华保险共有个险代理人/销售人力328.69万人，至2023年年末，这一数字降至113.6万人，降幅达65.44%。 进一步看，近三年，这些保险公司个险渠道代理人数量呈现不同程度下滑。其中，2022 年，中国人寿个险渠道销售人力降幅为18.54%、人保寿险降幅为47.61%、平安人寿为25.87%、新华保险为49.36%。 值得一提的是，虽然当前代理人数量依旧维持下滑趋势，但部分头部公司代理人数量降速已有减缓。以中国人寿为例，其2023年个险渠道代理人数量为63.4万人，同比降幅为5.09%，已远低于2022 年的18.54%。 同时，各公司人均产能亦持续提升。这意味着，当前，寿险行业已摆脱单纯靠人力扩张的“规模扩张周期”，开始进入依靠代理人产能提升的“效率提升周期”。其中，2022 年，平安寿险队伍产能提升，代理人人均新业务价值同比增长22.1%；太保寿险的保险营销员月人均首年保险业务收入同比提升47.6%，核心人力月人均首年保险业务收入同比增长31.7%；中国人寿个险板块的月人均首年期交保费同比提升51.7%。 2023年，中国人寿队伍质态改善，绩优人群数量和占比实现双提升，月人均首年期交保费同比提升28.6% ；中国平安代理人人均新业务价值增长89.5%，代理人渠道新业务价值增长40.3%；中国太保核心人力月人均首年佣金收入6051元，同比增长46.3%。 目前，发展高质量代理人队伍是主要保险公司在代理人渠道转型的主要方向。一是积极发布优增计划，提升代理人质量；二是积极探索财富管理、健康养老等新机...
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年内超500亿元保险资金“注入”私募股权基金

年内超500亿元保险资金“注入”私募股权基金

　　私募股权基金正源源不断获得险资“注入”。近日，人保资本宣布成功设立了100亿元人保现代化产业基金，这意味着年内险资设立的百亿元规模私募股权基金至少已有3只。此前，今年1月份，新华保险与人保资本共同设立100亿元基金；5月份，中国人寿发起设立100亿元银发产业投资基金。这些基金的设立意味着私募股权投资市场将迎来大规模的险资“活水”。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　同时，从险企作为私募股权基金有限合伙人（LP）的出资情况来看，执中数据显示，今年截至7月31日，37家险资共进行61次出资，投向了44只私募股权基金，出资金额总计约525亿元。 　　业内人士认为，险资作为耐心资本的代表，股权投资充分体现了“长钱长投”的特点，预计未来股权投资仍将是险资运用非常重要的领域。 　　瞄准多个投资领域 　　今年，险资至少已设立3只百亿元规模的私募股权基金，聚焦的投资领域各有不同。 　　具体来看，近日设立的人保现代化产业基金由人保资本联合人保财险、人保寿险、人保健康险公司共同设立，其投资方向是为优秀的创新企业提供长期资金支持和赋能，积极推动传统产业的转型升级，打造战略性新兴产业的新一轮增长引擎，把握新一轮科技革命和产业变革的趋势，助力打造完整、先进、安全的现代化产业体系。 　　中国人寿5月份设立的银发经济产业投资基金则将紧密贴合国家积极应对人口老龄化政策导向，聚焦银发经济万亿元级市场空间开展投资布局。 　　今年年初，新华保险与中金资本联合设立的百亿元私募股权基金——坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。新华保险表示，作为LP参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。根据公开信息，目前坤华（天津）已经投资了两个项目，包括北京万达广场实业有限公司和烟台芝罘万达广场有限公司。 　　此外，今年险资还参与设立了多只规模不等的私募股权投资基金。 　　北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对《证券日报》记者分析表示，上述保险机构参与设立百亿元规模的私募基金，体现了险资资产配置多元化特点，同时，其投资领域都是国家重点支持和发展的，既有助于险资实现长期稳定的投资回报，也符合国家发展战略，支持实体经济发展。 　　执中数据市场部负责人宋绍彦对《证券日报》记者表示，伴随着利率中枢下行、权益市场波动加剧、优质可投资产减少，险资通过投资股权、债权、私募基金等形式，可丰富险资的另类资产配置，同时，也可加大对基础设施领域和重大民生工程等实体经济的支持力度。 　　仍将积极投资 　　险资作为耐心资本的代表，其积极设立私募股权基金并作为LP持续出资，对实体经济意义重大。业内人士认为，未来股权投资仍将是险资运用非常重要的领域，相关机构将按照市场化原则，以审慎、稳健的态度积极参与私募股权基金投资。 　　从政策面来看，国家金融监督管理总局相关负责人近日介绍，近年，金融监管部门持续优化保险资金监管政策，先后印发了保险资金投资创业投资基金、财务性股权投资等5份监管政策文件，全面破除阻碍保险资金开展股权投资、风险投资、支持科技创新的制度障碍，支持保险机构加强与专业股权投资机构合作，拓宽创业企业长期资金的来源。下一步，将持续优化保险资金运用规则，研究提高保险资金投资创业投资基金集中度的比例上限，更好引导保险资金和相关资管机构在依法合规、风险可控的前提下，加大创业投资基金的配置力度。 　　从近年保险私募股权基金的投资回报来看，凯利资本总裁张令佳分析认为，私募基金本身不披露投资回报，不过从私募基金的退出渠道来看，近两年，退出渠道之一的二级资本市场较为低迷，可能在一定程度上影响保险私募基金的投资收益。 　　在杨帆看来，私募股权投资具有周期长、流动性低，但潜在回报比较高的特点，在该领域的投资为保险资金提供了分散风险、提高收益的途径，险资的长期性和稳定性使其在私募股权投资市场具有一定优势，有助于实现资产的合理配置和风险分散。 　　展望未来，杨帆认为，保险资金设立私募股权基金及出资的趋势将保持稳定。在当前复杂多变的投资环境下，险资会更加注重风险控制和资产配置的合理性。一方面，将继续关注国家战略性新兴产业和民生领域，通过设立私募股权基金等方式，积极参与国家重点项目建设；另一方面，险资在私募股权投资中会更加注重项目的质量和风险管理，以确保投资安全。总体来看，保险资金将以审慎、稳健的态度积极参与私募股权基金投资。...

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