长租公寓是指租客租赁期限在1个月以上的公寓，与短租公寓(如酒店、民宿等)相区别。长租公寓在法律上并没有一个确切的定义和确定的划分标准，但通常指的是专业从事房屋租赁的企业，通过开发、收购、租赁等方式获取的房源，并将其进行装修、配套设施完善后，出租给有长期居住需求的租客。
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2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%。在项目开业方面，22家住房租赁样本企业2023年共计新增开业166个租赁项目，同比增长61.17%。
对比2022年底，租赁企业已开业房量规模增长明显。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已开业房间数分别为18.01万间、12.3万间、2.95万间以及3.59万间，已开业房量分别同比增长8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。
城市化发展下的房屋租赁人口数量逐年上涨，基本上每年新增租房人数都有所增加，2022年中国租房人数已经超过2.4亿，同比增长4.4%。
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出租率数据方面，2023年租赁企业继续展现稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定。观点指数统计到的样本企业整体平均出租率为92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家公寓、中海长租公寓等多家租赁企业在出租率方面有着不错的表现，成熟期项目平均出租率超90%。
营收上，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%，其中泊寓贡献占比42.08%，租赁企业创收能力稳步增长。
从已披露以及租赁企业过往收入表现来看，2023年超10亿元营收的租赁企业包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年业绩暂未披露，泊寓和冠寓均录得超20亿元的营收，全年收入分别为34.6亿元、25.5亿元，同比增长6.79%和6.25%。在规模加持下，租赁企业的头部效应凸显。
某种程度上讲，长租公寓市场与酒店市场颇为类似，只是一个是长租，另一个是短住，但皆为解决旅居者的住宿需求。参照酒店行业的发展轨迹，在发展初期，像汉庭、如家等如今耳熟能详的酒店品牌，无不在借助轻资产模式大肆“跑马圈地”。通过连锁化和规模化的经营模式，酒管公司能够在更广泛的地域内展示其品牌形象，并以此吸引更多的顾客。与此同时，借助规模经济，酒管公司还实现了降本增效。
而随着供给的提升，市场竞争也愈发激烈。根据纬房研究院报告显示，2023年一线城市租金以微涨为主，二三线城市租金下跌居多，这也导致不同城市表现出现分化，市场租金总体稳中有降。另据ICCRA数据显示，2023年16个热点城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右。
一般情况下，随着市场竞争的愈发激烈，即使是成长期市场，企业的经营业绩也不可避免的会受到一定影响，例如曾经备受资本追捧的新能源行业，在2023年受产能过剩影响导致市场竞争加剧，经营业绩也一落千丈。倘若龙头企业未受影响，那么这就意味着差异化竞争优势的产生。
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