REITs市场活力持续释放

作者：昝秀丽  

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首批两只数据中心REITs近日完成询价，将于7月14日至15日启动认购；华夏华电清洁能源REIT公众发售提前结募并进行比例配售；首单民企仓储物流类REITs嘉实京东仓储REIT启动扩募……优质资产持续扩容，REITs市场活力释放。

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市场人士预期，随着REITs相关制度进一步优化及市场不断成熟，“首发+扩募”双轮驱动，将进一步激活REITs市场新动能。同时，相关部门将加快推动REITs常态化发行，持续优化扩募机制，更好服务国家战略和经济社会发展。

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“首单”项目接连入场

首批两只数据中心REITs近日完成询价，首单以城市更新项目为底层资产的产业园REITs——华夏金隅智造工场REIT上市，首单市政基础设施公募REITs——国泰君安济南能源供热REIT上市……今年以来，多个公募REITs“首单”项目接连入场，优质资产持续扩容。

中国银行研究院研究员刘晨认为，“首单”项目接连入场，标志着公募REITs底层资产成功扩容，填补了国内REITs市场相关领域的空白，将更好地满足投资者多样化需求，为市场注入新动能。

更多“首单”项目在路上。近期，多家景区基础设施REITs加快筹备，争取上市首单文旅基础设施公募REITs。丽江旅投公告，拟以玉龙雪山作为底层资产的文旅基础设施公募REITs正在筹备中。

“随着我国REITs市场进入常态化发行阶段，市场生态不断优化，新领域入池资产也逐步丰富。”国信证券分析，常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新突破。

常态化扩募

“首单”项目入场的同时，存量项目常态化扩募持续推进。

7月9日，华夏华润商业REIT发布公告，拟购入杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目和淄博万象汇项目，为华夏华润商业REIT二次扩募。

华夏华润商业REIT为公募REITs市场中第二单宣告拟二次扩募的项目，首单拟二次扩募项目为博时招商蛇口产园REIT。

中金公司研究部分析师裴佳敏认为，存量项目的常态化扩募能够真正激活单体REIT的生命力，打通REITs增长路径。预计REITs市场将在继续吸纳更多资产类别的同时，重点鼓励已发行REITs进行扩募，以扩大基金规模、增强市场流动性，改变当前基金规模偏小、多以单一项目为底层资产的局面，从而提升市场整体稳定性。

公募REITs扩募业务，近日迎来进一步规范。6月27日，上交所发布扩募业务办理指南提出，REITs扩募包括向特定对象发售(定向发售)、向原基础设施基金持有人配售份额(向原持有人配售)和向不特定对象募集(公开扩募)三种方式。同日，深交所发布公告，公募REITs非定向扩募业务功能于6月30日启用，并明确REITs非定向扩募分为向原持有人配售和公开扩募。

值得关注的是，在常态化扩募过程中，亦有“首单”项目出现。

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速推进。

完善制度设计

市场人士认为，专项立法及改革红利可期。不断完善的制度设计将促进公募REITs在服务实体经济、优化投资者资产配置等方面发挥更大作用。

消费REITs迎来新机遇。中国人民银行等六部门近期联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》提出，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，意见明确支持符合条件的消费基础设施发行REITs，对文旅地产以及商业地产的影响最为直接，利好文旅企业和商业地产企业，后续这些企业的融资渠道将进一步拓宽。

科技创新领域存量资产有望进一步盘活。证监会主席吴清近期在2025陆家嘴论坛上表示，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。

裴佳敏认为，新资产类型（数据中心、景区、养老等）入市有望进一步丰富市场资产生态，为投资者提供具备不同风险收益特征的投资选择。

REITs专项立法工作也备受市场关注。监管部门此前透露，将进一步深入研究REITs的法律依据、交易安排、管理架构、监督管理及其他配套机制，加快推动相关立法工作。