认购近1600亿元！华夏中海商业REIT成消费投资新宠

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2025月10月16日

备受市场关注的消费REITs——华夏中海商业REIT发售结果揭晓。公告显示，华夏中海商业REIT(基金代码：180607)公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍。此次发行累计认购金额近1600亿元(比例配售前)，再掀消费REITs发售热潮。

认购近1600亿元！华夏中海商业REIT成消费投资新宠
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证监会准予华夏中海商业REIT募集的总份额为3亿份，发售价格为5.281元/份。在网下询价和公众发售阶段，基金均获得投资者踊跃认购。

具体看来，华夏中海商业REIT网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额(0.63亿份)的374.72倍，创历史新高。且网下投资者中券商、保险、信托、私募云集，足见专业机构投资者对该基金投资价值的认可。根据公告，最终网下投资者有效认购份额为201.895亿份。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元。基金公众发售部分开售当日就提前结束募集，公众投资者有效认购基金份额数量为97.714亿份，为公众发售初始基金份额数量(0.27亿份)的361.9倍。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元。此外，基金初始战略配售基金份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。

综上，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总认购金额为1593.3亿元(含战略配售、网下发售和公众发售)，是其拟募集规模(15.843亿元)的100.5倍。

华夏中海商业REIT获得资金热捧，离不开投资者对其投资价值的深度认可。华夏中海商业REIT是中海、华夏基金、中信证券联合推出的消费REITs。基金首发资产映月湖环宇城是目前消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性案例，也是中海“环宇城”系列中成熟运营、经营效率表现优异且具备较好成长性的资产。根据募集规模测算，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%(年化)、4.21%。中海集团拥有“投、融、建、管、退”全周期资产管理能力和行业领先的精细化运营与产品创新实力，并拥有丰富的可扩募资产，为华夏中海商业REIT的长期稳健运营提供了坚实基础。专业的管理团队、成熟的运营体系，加之计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在消费REITs领域的丰富积淀，共同为华夏中海商业REIT未来的稳健运营构筑了专业而坚固的“护城河”。

对于中海而言，映月湖环宇城远不止是“环宇城”产品线的标准之作，它更是其对城市活力焕新、消费体验升级的前瞻性实践。华夏中海商业REIT的成功发行，标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环。当前，消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续得到投资者认可，像华夏中海商业REIT这样优质的投资标的，配置价值正日益提升。


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窗口期不足1个月 3.0%人身险产品陆续停售

窗口期不足1个月 3.0%人身险产品陆续停售

窗口期已不足1个月，3.0%人身险产品（以下简称3.0%产品）陆续停售！险企“加费”花式促销，年内最后一波销售热潮来了？后续主推产品又将由谁接棒？图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 作为各类金融产品的“风向标”，银行存款利率已告别“2”字头，银行理财产品收益率随之下行，预定利率3.0%的保险市场稀缺性凸显。近期，监管一纸通知，终于为3.0%产品全面退出按下了“倒计时”键。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 市场资金热衷于追逐安全稳健资产的当下，理财江湖再起变局。自2024年9月1日起，新备案的普通型保险产品预定利率上限为2.5%，相关责任准备金评估利率按2.5%执行；预定利率超过上限的普通型保险产品停止销售。 “接XX人寿通知，多款增额终身寿险产品将于8月31日24时下架……”一家保险经纪公司的理财顾问告诉《每日经济新闻》记者，最近收到这样的消息实在是太多了，停售3.0%产品的公司一家接着一家。“说下架，就下架！” “公司将停售N款产品，新产品将有一定幅度的保费上涨，如有需要及时联系加保。”最近一周，险企代理人频发消息，提示客户“把握现在的高利率产品！” 由于市场对此轮预定利率的调整早有预期，保险公司已有相应的销售策略和应对方案。《每日经济新闻》记者从行业内获悉，在此轮新老产品切换中，保险公司抓住时机大力推动3.0%老产品销售：有险企将下调佣金率的时间往后推迟到了8月31日，还有部分公司甚至上调了3.0%主力产品佣金率，最后冲刺长期缴储蓄险和重疾险等产品的销售。同时，新的分红险产品也正陆续准备或在上线中。 窗口期不足1个月 3.0%产品陆续停售 进入8月份，人身险产品预定利率正式开启新一轮调整，留给3.0%产品的销售窗口期只剩下不到一个月。 8月2日，《每日经济新闻》记者从相关渠道获悉，国家金融监督管理总局下发《关于健全人身保险产品定价机制的通知》（以下简称《通知》），分批下调人身险产品预定利率。 除了给3.0%产品仅留下一个月的销售窗口期之外，自10月1日起，新备案的分红型保险产品预定利率上限为2.0%，相关责任准备金评估利率按2.0%执行；预定利率超过上限的分红型保险产品停止销售；新备案的万能型保险产品最低保证利率上限为1.5%，相关责任准备金评估利率按1.5%执行。 在保险经纪渠道，中小公司陆续宣布停售相关产品，包括增额终身寿险、两全保险、年金保险等储蓄类产品。据了解，部分中小保险公司将停售时间点定在了最后一刻——8月31日24时，也有不少公司已经陆续宣布产品停售。 “8月份还有高利率的产品卖，根据您的情况比较推荐的是3.0%的增额终身寿险、养老年金保险、教育金保险。”一位保险经纪人最近加班加点打客户电话沟通，询问投保意向。这位经纪人告诉《每日经济新闻》记者，最近加保的客户确实特别多。 一些头部险企积极调整业务结构，已经先行停售了3年、5年交的3.0%增额终身寿险，同时推动长期缴费产品销售。“目前公司还有10年交的3.0%产品在销售中。”某险企内部人士称。 预定利率下调意味着产品保费会上涨。根据东吴证券非银金融团队测算，当预定利率从3.5%下调到3.0%后，年金险、终身寿险、定期寿险、两全险和健康险对应毛保费涨幅分别为18.7%、20.2%、3.5%、7.5%和17.1%。 就在一年前，当预定利率3.5%的人身险产品全面退出市场之际，以终身寿险、年金险为代表的各类产品保费已经历过一轮涨价。 保险新旧产品切换 机构加大销售推广力度 对于此轮产品预定利率下调，业内已早有预期，等待靴子落地。《每日经济新闻》记者从业内获悉，一些头部险企目前通过加费等手段，加大3.0%产品销售力度。 以某头部寿险为例，公司近期停售了3年、5年交的3.0%增额终身寿险后，为10年交及以上的储蓄险提供了额外费用支持，对于件均过万的保单，还有额外的费用奖励，如件均1万的保单额外奖励首年标保4%的费用。 在去年银保渠道“报行合一”实施之后，全渠道“报行合一”势在必行。近期监管下发的《通知》再次强调深化“报行合一”。所谓“报行合一”，是指保险公司给监管部门报送产品审批或备案材料中所使用的产品定价假设，要与保险公司在实际经营过程当中的行为情况保持一致，不能“说一套，做一套”。 据悉，“报行合一”实施后，银保渠道的佣金费率较之前平均水平下降了30%，从经纪代理渠道反馈的数据看，佣金水平下滑50%左右较为普遍。业内人士指出，相对于银保渠道、经纪代理渠道，个险渠道费用构成复杂，部分机构已针对主力产品计划降佣。 值得一提的是，为抓住新旧产品切换下的销售时机，部分头部机构推迟了降佣时间点，全力冲刺最后的3.0%增额终身寿险产品的销售。 对于保险销售人员而言，本身也希望通过“炒停售”提前完成销售任务。保险公司推迟降佣、加费等...

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