（原标题：亚洲第一！上市公募REITs达到68只，规模为何“长不大”？）图片来源于网络，如有侵权，请联系删除
截至6月27日收盘，沪深两市上市的REITs达到68只，数量上位居亚洲第一。这是自2021年试点开闸至今，中国公募REITs在四年时间里常态化发行取得的成果。但也要看到，公募REITs中传统基建项目占比现象较为明显，其规模普遍不大，难以承载大体量资金配置需求。
券商中国记者多方深入采访获悉，“数量不少、规模不大”现象背后，公募REITs面临着优质资产供给不足与落地效率偏低的“双重制约”，以及税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等伴生问题。受访人士参考成熟市场经验，从“自上而下”视角提出系列改进建议，涵盖立法、税收政策、市场交易、长线资金等方面。
传统基建项目占比过大
根据Wind统计，截至6月27日在沪深交易所上市的REITs数量达到68只，不仅超过在新加坡交易所（35只）上市的REITs数量，还比东京交易所的58只REITs多出10只，跃居全亚洲第一。如果加上在审核产品的数量，中国公募REITs的总数量，达到了88只，一共来自26家基金管理人。
从时间上看，这是公募REITs四年来加速扩容的结果。根据Wind统计，在2021年9只产品申报后，2022年至2024年三个完整年度里公募REITs的申报数量逐年上升，分别为17只、20只、28只。截至6月27日，2025年以来申报的公募REITs数量，为14只。
创金合信基金对券商中国记者分析称，公募REITs数量扩容背后呈现出三大特点：一是资产类型多元化，已上市的产品资产类型已涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施等。二是市场生态逐步完善。三是分红机制优势明显。2021年以来，公募REITs分红金额逐年增长，合计接近220亿元。其中沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年分红59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。
但在当前情况下，公募REITs中传统基建项目比重过大。业内期盼在数量增加的同时，这一现状能有所变化。天相投顾基金评价中心（下称“天相投顾”）向券商中国记者提供的数据显示，截至目前公募REITs基础设施类项目占比超过70%，呈现出基础设施为主、多类新型资产（如清洁能源，保障房等）逐步发展情况。
平安基金向券商中国记者表示，截至目前公募REITs中的基建类占比超80%，本质是“政策导向与风险平衡”的选择。基建资产现金流稳定，符合试点阶段风险可控的需求，且能通过证券化盘活地方政府和国企的存量资产，化解债务压力并撬动新投资。此外，政策优先支持国家战略领域，基建REITs更能直接服务于实体经济。
“截至目前，公募REITs的底层资产已扩展至数据中心等数字资产，多个旅游景区作为底层资产的文旅基础设施公募REITs，也正在筹备中。”招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿对券商中国记者表示，多元化的底层资产能够降低资产相关性，提高组合风险分散效应，吸引长期资金入场，也有助于形成“投资―建设―盘活―再投资”闭环，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，未来REITs资产类型将更为丰富。
规模偏小，难以承载大资金配置需求
数量和资产类别固然重要，但一个高质量可持续发展的公募REITs市场，需要由规模、流动性等其他指标共同构成。从目前情况来看，这些指标的发展相对滞后。
以规模为例，博时基金REITs业务营运总监刘玄对券商中国记者表示，近期公募REITs市场规模突破2000亿元，但与市场的“万亿”预期有较大差距。产品数量是基础，反映市场扩容速度，但并非核心质量指标，规模、换手率等更能反映市场活力。“产品数量过快增长，可能导致资产质量下降，也会增加投资人的投资成本和门槛。在成熟的公募REITs市场里，单只标杆性公募REIT的管理规模和资产包质量，更受投资人关注。”
天相投顾称，公募REITs当前规模，在公募基金约33万亿元的总规模中占比较低。数量指标表明公募REITs具有活力，规模能否跟进发展，仍需要多方努力。创金合信基金表示，公募REITs目前2000亿元上新的规模，尚难以承载大体量资金配置需求，市场规模的扩大需要更多优质资产的注入和市场机制的完善。
深圳一家头部公募REITs人士对券商中国记者说道，他近期观察到国内REITs市场整体流动性水平，并未因市场上涨而出现趋势性回升，单券成交额和换手率均呈现下行趋势，日内交易也经常因缺乏流动性而出现一些价格失真情...
